主题：四季度楼市调整基调持续 一手房难见大作为

嘉宾：薛建雄 佑威房地产研究中心主任

黄河滔 21世纪不动产市场中心研究主管

相较于年初时的遮遮掩掩，如今楼市的主旋律格外分明，几乎所有的大型开发商都或多或少地参与到了这场促销价格战中，而地方政府方面也已开始“托市”。那么，在今年的最后一个季度里，楼市局面会否产生新变化？购房者应该如何选择？本周，我们请来市场人士与大家交流。

一手房难见大作为

主持人：对接下来一手房市场的表现怎么看？

薛建雄：近期的价格战并没有带动楼市的完全复苏，“金九”已告吹，“银十”是否能如愿以偿，其期望值在迷茫的市场氛围面前正不断地下调。从此次上海假日楼市所显示的下一阶段楼盘走向看，降价楼盘的比例较前几次房展会有所放大，而从分布区域来看，内环以内的整体形势相对较为稳定，降价促销仍然是以中环外的楼盘为主。但总体而言，优惠程度还不如八、九月份一批降价幅度较大的楼盘，特别是公寓产品打折力度小于预期。【发改委专家观点：中国房地产市场调整将持续两至三年】

如果从抗跌角度考虑，倒是豪宅的“财富避风港”作用未减。我们曾统计了上海174个公寓楼盘的价格变动，跌价楼盘占44.8%。其中，30000元/平方米以上的高档公寓降幅为27%，而15000-30000元/平方米、8000-15000元/平方米和8000元/平方米以下楼盘的降幅分别为42%、48%和47%。上月，仁恒河滨城、尚海湾豪庭、御翠豪庭3个项目的成交量分别为16、12和11套，价格也在今年夏季上海房价的大跌中分别逆市上涨了11.6%、6.7%和3.5%。前期因为价格调整而轰动上海楼市的御翠豪宅刚以49545元/平方米的高价成交了2套，表明市场已经告别了过热期，但购买力依然健在，不存在崩盘的可能性。

二手房让价不鲜见

主持人：那二手房市场的状况又如何？

黄河滔：根据我们的统计，9月上海二手住宅的交易面积环比又下降了两成左右。我们多个营业片区负责人也都表示，假日楼市期间看房客户也没有出现预期中的大幅增长，同比下降五成左右成为普遍现象，个别区域的看房客户仅有去年同期的三成左右。主要原因一是与二手房业主相对保守的价格让步相比，一手住宅项目采取多种优惠手段进行促销，分流了二手房市场内的部分刚性需求客户；二是一手房市场内频繁的促销现象也使得看跌的购房者增多，延缓了众多潜在购房者的入市。

而从价格方面看，成交均价环比涨幅在最近3个月一路走低直至几乎为零，表明数月来上海房价正在承受较大的下行压力。事实上，买卖双方围绕价格展开的博弈已经持续了大半年，因买方目前占据了主导地位，如果楼市在“银十”仍然失去量能支持、僵局无法打破，恐怕二手房业主做出更大幅度价格让步的可能性很大。需要指出的是，尽管购房者“看房多、下单少”成为常态，但目前二手房市场的积极之处在于部分业主开始放低姿态、适应市场形势，部分投资客主动要求降低报价，3%-5%的让价并不鲜见，且在交易谈判时仍有议价空间，而这种在价格上愿做出让步的状态可以为二手房成交行情的回暖打下基础。

调整基调仍将持续

主持人：从近期的情况来看，政府发出“救市”信号，上到一个月内两次降息，下到地方纷纷出台激励楼市的方案，年尾地方还在加紧完成经济适用房、限价房等住房保障工作，您认为这些对楼市构成何种影响？

薛建雄：地方“救市”对购买力的促动恐怕有限。地方支持的主要是自住购房者，此轮楼市下滑流失的则是大批投资者，加上保障性住房的分流，能挽回的购房者不足以成为逆转楼市的力量。不过，对于开发商来说，只要进入销售阶段的楼盘，基本无资金之忧，因为在售项目是很好的“抵押品”，反而是一些还只有土地或楼盘刚开工的开发商资金链压力更大。

黄河滔：降息的“转折”意义更为明显。9、10月间连续2次降息对资本市场的提振作用传递至楼市的话，其叠加效应可在楼市逐步释放。从短期看，降息提升市场信心的作用将十分明显；从长期看，交投双方的经济负担都将得以减轻，同时也有利于为市场注入流动性，充实楼市购买力，吸引更多人入市，加速市场的回暖。但降息并不能够解决目前国内房地产市场所面临的所有问题，其理性回归、真正回暖更多有待于市场自身调节。目前交投双方博弈的核心在于对房价水平的认知和对后市的预期上，且很难立即消失。楼市的调整基调短期内难以扭转，预计仍将持续较长的一段时期，短则半年，长则1年甚至更长。